Инвестиции в недвижимость в Австрии являются сегодня привлекательной альтернативой для инвесторов. Имея множество преимуществ, владение апартаментами в Австрии также имеет и целый ряд особенностей, особенно с юридической точки зрения, о которых инвестору лучше знать заранее, чтобы инвестиции не привели к убыткам и судебным разбирательствам. Такие юридические аспекты и будут рассмотрены в данной статье.

Когда представители компании Benesteem встречаются в Австрии или Швейцарии с клиентами или потенциальными инвесторами, которые плохо знакомы с инвестициями в недвижимость в Центральной Европе, то они часто следуют одному и тому же плану. Этот план предусматривает посещение отобранных инвестиционных объектов, таких как офисные здания в деловых районах Цюриха или Женевы, жилая собственность в одном из знаменитых СПА курортов или роскошные апартаменты класса “holiday house” в известном альпийском горнолыжном регионе. И когда инвестору сообщают, что тому или иному зданию 130 лет, или что офисный комплекс был разработан известным швейцарским архитектором в 1920-х, или что шале было построено немецким промышленником 50 лет назад, то в ответ слышится недоверие и недоумение. "Здание находится в отличном состоянии, оно новое, только спроектировано в старинном стиле", стандартный комментарий, который можно услышать из уст людей.

Фото: Дома с апартаментами в Европе, XIX век | © Abbie Bernet CC0 1.0

Неоспоримым фактом является то, что недвижимость в Центральной Европе отличает хорошее структурное качество, постоянное поддержание и улучшение здания, а также существование сильных законов в области недвижимой собственности. Эти качества лежат в основе долгосрочного качества при капиталовложении в недвижимость Центральной Европы. Австрия с политической, географической и экономической точки зрения, подобно Швейцарии, но с более низким уровнем цен (по крайней мере, на данный момент), предлагает особенно интересные возможности для капиталовложений в недвижимость с целью обеспечения состояния семьи.

Независимо от того, с какой целью была приобретена в собственность квартира: для проживания или сдачи в аренду, к этой собственности на протяжение долгого времени применяются строгие федеральные законы в Австрии. Эти законы регулируют почти каждый аспект прав и обязанностей собственника, и являются обязательными для каждого владельца в жилом доме.

Надо отметить, что законы в отношении прав собственности на апартаменты довольно близки в Австрии, Германии и Швейцарии и основаны на том же самом наборе правовых принципов. Ситуация же с англосаксонской юрисдикцией (Великобритания, США, Австралия) абсолютна другая. Наиболее важные аспекты там полностью отличаются от Центральной Европы. В сущности, Австрия отличается наличием более сильных правил по управлению и обслуживанию недвижимостью, и ставит владельцев в более выгодное положение в их правах на земельную собственность, чем в англосаксонских странах.

Основные принципы

В Австрии и Германии апартаменты в собственности называются "Wohnungseigentum" (жилая собственность). Этот термин применяется всегда, независимо от того используются ли апартаменты только для собственного проживания, постоянной сдачи в аренду резидентам или туристической аренды с частичной занятостью. Правовая основа собственности на апартаменты зафиксирована в федеральном законе под названием Wohnungseigentumsgesetz" (закон о жилой собственности), сокращенно WEG. Этот закон существует в Австрии на протяжение долгого времени: текущая версия с 2002 г. Закон объединяет всех владельцев апартаментов, а также устанавливает правила по управлению самим зданием. Если Вы покупаете в собственность апартаменты в Австрии, Вы как владелец подчиняетесь этому закону автоматически, даже если это не прописано в договоре купли-продажи.

В соответствии с австрийским законом апартаменты в собственности состоят из комбинации нескольких объектов собственности, которые связаны друг с другом и зарегистрированы вместе в фолианте земельного кадастра ("Grundbuchblatt").

Эта комбинация объектов включает в себя следующее:

1. Сами апартаменты (WEG §2.2), которые могут занимать всё здание или его отдельную часть. Они должны быть достаточно большими и подходить для жилых целей в соответствии с австрийскими стандартами. Одноместный номер в здании с большими апартаментами не попадает в категорию апартаментов в соответствии с WEG. В апартаментах должна быть ванная, некоторая площадь для приготовления пищи и блокируемая дверь, которая отделяет апартаменты от других в том же самом здании. Не имеет значения, используются ли апартаменты для постоянного места жительства или для туристической аренды, важно чтобы они могли использоваться для жизни вообще и обладали определенным размером и характеристиками.

По таким же правилам WEG можно рассматривать офис в коммерческом здании или магазине, если помещение отдельное и достаточно большое, чтобы использоваться в качестве независимой экономической единицы.

2. Дополнительные части здания или части собственности, которые физически не связаны с апартаментами, но предназначены для использования владельцами апартаментов. Это может быть подвал, автостоянка в подземном гараже или сад в собственности здания. Эти объекты называют "Zubehör-Wohnungseigentum" (вспомогательные части собственности, WEG §3).

3. Совместное владение ("Miteigentum", WEG §2.5) зданием, внутри которого размещены сами апартаменты, а также элементы инфраструктуры, которые предназначены для общего использования (система центрального отопления, лифт и так далее). Этим совместным владением определяются не только права на использование, но также и обязанности для владельца апартаментов. Наиболее ярким примером является обязанность по внесению регулярной платы за обслуживание и ремонт здания и его инфраструктуры.

Концепция совместного владения зданием и коллективной обязанности по поддержанию, которая вытекает из этого пункта, является важным краеугольным камнем законов о собственности апартаментов в Центральной Европе. За этим также кроется значительное отличие от законов и методов в англосаксонских странах. В таких юрисдикциях постройка может принадлежать третьему лицу, а именно, строительной компании или местному владельцу, а владелец апартаментов имеет право использовать только сами апартаменты. Англосаксонская схема приводит к более низкой начальной цене покупки апартаментов, но может также привести к быстрому обесцениванию апартаментов и к большому количеству практических проблем, если здание должным образом не поддерживается.

4. Совместное владение земельным участком, на котором стоит здание. Нельзя недооценивать этот элемент австрийского закона об апартаментах в собственности (WEG §2.5), который существует также в соответствующих законах Германии и Швейцарии. Земля, в отличие от здания, не может прийти в упадок (если только не произойдёт катастрофа, изменившая пейзаж, например, взрыв атомной электростанции), не требует никакого обслуживания и не подвержена обесцениванию. В инвестиционных целях часть земли, которая связана с апартаментами, является важным фактором для рассмотрения. Именно этот элемент обеспечивает главную долю защиты капитала, и банки тщательно оценивают фактор земельной собственности ("Miteigentumsanteil") при вычислении действительной стоимости апартаментов.

Можно рассмотреть один из примеров: в собственности находятся 2 апартаментов класса "holiday house" одного и того же размера (каждый приблизительно 100 м ²), предлагаемые по приблизительно одинаковой стоимости инвестиций. Одни апартаменты расположены в доме типа шале с 3 владельцами, занимающим 869 м² земли. Фактор собственности, который в Австрии представлен как фракционное число и зарегистрирован в официальном земельном кадастре для каждых отдельных апартаментов, в этом случае равен 111/255. Другие апартаменты расположены в большом жилом доме с 24 квартирами, занимающем 3374 м² земли, и фактор собственности в этом случае - 212/4744. Цена за квадратный метр - приблизительна одна и та же для обоих местоположений. Простой математический расчет показывает, что земельный участок апартаментов дома типа шале равен 378,3 м², а у многоквартирного жилого дома только 150,8 м². Таким образом, действительная стоимость земли меньшей собственности, занимающей меньший земельный участок, в 2,5 раза выше, чем большей собственности, благодаря эффекту фактора собственности.

Рисунок: План этажа для апартаментов класса "holiday house" | © Benesteem

Каждые апартаменты в Австрии всегда состоят из объектов собственности № 1, 3 и 4. Они тесно связаны друг с другом. Это означает, что при покупке апартаментов Вы автоматически получаете в совместное владение здание и земельный учасотк со всеми правами и обязанностями, связанными с ними. При этом невозможно отделить один объект от другого, например, землю от квартиры. Однако если Вы владеете дополнительными объектами, таким как подвал или часть сада, и Вы больше не нуждаетесь в них, есть несколько возможностей продать их другим владельцам или сдавать в аренду третьему лицу.

Отношения между владельцами

Все владельцы отдельных апартаментов в пределах здания представляют собой Ассамблею владельцев ("Eigentümergemeinschaft") в соответствии с законом (WEG §2.5, §18). Эта Ассамблея владельцев является юридическим лицом. Ассамблею можно сравнить с небольшой фирмой. Разница состоит лишь в отсутствии уплаты налогов. Ассамблея владельцев, как юридическое лицо, это владелец всего строительного сооружения, его инфраструктуры и земли, на которой находится здание. Однако Ассамблея не может продать активы: им можно только ими пользоваться, управлять и поддерживать их в должном состоянии.

При покупке отдельных апартаментов, Вы автоматически становитесь членом Ассамблеи владельцев. Если сравнивать с акционером компании, то доля "акций" определяется согласно фактору собственности Ваших апартаментов.

Главной обязанностью Ассамблеи владельцев является накопление средств в фонде по ремонту и поддержанию здания ("Instandsetzungsrücklage" или сокращенно "Rücklage") и принятие решений по ремонту здания и его инфраструктуры, по будущему усовершенствованию или модернизации собственности (постройка бассейна, повышение энергоэффективности и т.д.).

Фонд по ремонту и поддержанию

Фонд ремонта и поддержания (WEG §31) является главным финансовым активом Ассамблеи владельцев, и его деньги предназначены для будущего ремонта и затрат на обслуживание. Деньги фонда не предназначены для оплаты регулярных текущих расходов, таких как оплата за сбор мусора, страховка, коммунальные платежи и т.д. Концепция этого фонда гарантирует постоянное, профессиональное обслуживание здания и его восстановление, даже в непредвиденных случаях, которое может быть сделано вовремя и без огромной разовой финансовой нагрузки на владельцев.

Владельцы обязаны делать регулярные, ежемесячные платежи в фонд ремонта и поддержания на основе фактора собственности их апартаментов. Объём денежных накоплений фонда за год или за месяц может быть установлен решением Ассамблеи владельцев. Однако WEG §18.1 диктует, что эта сумма должна быть соответствующей ("angemessene Rücklage"), то есть не может быть слишком высокой или слишком низкой. Данное соответствие обычно вычисляется на основе, так называемой, Формулы Петерса, которая была выведена немецким архитектором Петерсом несколько десятилетий назад. Так, компания в сфере инвестиций, Benesteem, использует эту формулу при вычислении арендной ставки и одновременно заполняемости (rentability) недвижимости в рамках инвестиционного проекта.

Деньги данного фонда должны храниться на специальном банковском счете, открытом исключительно для Ассамблеи владельцев. Если владелец продает свои апартаменты, он не может попросить возмещения своей доли от фонда по ремонту и поддержанию. Его доля фонда связана с самой собственностью и будет передана вместе с собственностью на апартаменты новому владельцу. Но это также означает, что новый владелец будет считаться ответственным за любую задолженность прежнего владельца перед Ассамблеей владельцев. Так, при просроченном платеже предыдущего владельца фонду, новый покупатель ответственен за оплату задолженности. Поскольку платежи фонда могут быть довольно существенными, учитывая высокую ценность зданий в Австрии и Центральной Европе, потенциальный покупатель должен тщательно проверить состояние фонда и любую возможную задолженность предыдущего владельца, прежде чем подписать договор купли-продажи.

Учреждение Ассамблеи владельцев с ее правами собственности на здание и землю и, мощный инструмент фонда по ремонту и поддержанию является доказанными факторами успеха для долгосрочных инвестиций в апартаменты в Центральной Европе. Здесь можно посмотреть контраст с ситуацией в англосаксонской юрисдикции, где часто собственность состоит только из права на пользование ("купленные на правах аренды апартаменты"), в то время как здание и его земля ("безусловное право собственности") принадлежат другой компании. Такая схема не только является постоянным источником конфликта, но также может привести к ухудшению постройки, поскольку землевладелец имеет ограниченный стимул для вложения своих денег в восстановление или даже улучшение конструкции здания. Только несколько лет назад Великобритания ввела новое законодательство ("commonhold flat"), которое пытается скопировать некоторые подтверждённые временем элементы немецких и австрийских/швейцарских законов в отношении частной собственности. Однако этот закон предполагает добровольный выбор, и застройщик проекта недвижимости свободен решать, будет ли он использовать традиционную модель или новую схему "commonhold".

Ассамблея владельцев

Решения Ассамблеи владельцев принимаются путем голосования на собрании владельцев ("Eigentümerversammlung", WEG §24). На этом собрании у каждого владельца есть избирательные права согласно фактору собственности его квартиры. Это опять же можно сравнить с собранием акционеров корпорации.

Собрания владельцев должны проводиться, по крайней мере, каждые 2 года (WEG §25.1), однако компетентное меньшинство владельцев (по крайней мере, 25%) может потребовать, чтобы экстренное собрание было проведено в любое время. На практике собрания проводятся каждый год. Владелец может передать власть доверенному третьему лицу, если он хочет избежать личного участия. Если Вы владеете апартаментами в австрийском горнолыжном курорте, Вы можете уполномочить адвоката, Вашего распорядителя активами или любого другого заслуживающего доверия человека представлять Ваши интересы и голосовать от Вашего имени на собрании.

В соответствии с WEG различается простое большинство, большинство в две трети и единогласие, в зависимости от важности решения.

Нужно заметить, если случай требует единогласного решения, например, выдача кому-либо специальных прав на использование некоторых частей собственности или проведение существенной модификации здания, и не все владельцы присутствовали или были представлены на собрании, управляющий собственностью (см. далее), должен получить соответствующее письменное согласие с решением у отсутствующих владельцев. Единогласное решение с точки зрения WEG означает единогласие среди всех владельцев здания, а не только среди присутствующих на собрании. Этот пример - один из многих элементов WEG по защите прав миноритарных владельцев.

Слушания собраний и принятые решения должны быть зарегистрированы в письменном протоколе (WEG §25.3), который должен быть отправлен всем владельцам обычной или электронной почтой (WEG §24.5). Прежде чем купить апартаменты, Вы должны тщательно прочитать и изучить эти протоколы, поскольку они могут содержать пункты и решения, которые ограничат Вас в повседневном использовании Ваших новых апартаментов. Эти протоколы также могут дать ценную информацию о запланированном ремонте или улучшениях здания, возможных конфликтах среди отдельных владельцев и общей ситуации в Ассамблее владельцев. Компания Benesteem обычно анализирует протоколы минимум за последние шесть лет при покупке их клиентами апартаментов в Центральной Европе.

Соглашения об использовании и Правила Дома

Соглашения об использовании ("Benützungsregelung", WEG §17; "Gemeinschaftsordnung", WEG §26), и Правила Дома ("Hausordnung") являются письменными соглашениями Ассамблеи владельцев. Они устанавливают обязательные правила использования общей частной собственности и могут установить определённые ограничения. Соглашения об использовании и Правила Дома не являются обязательными. Однако если такие соглашения существуют, инвестор должен тщательно проверить их, прежде чем решиться на покупку.

Соглашения об использовании должны быть приняты единогласным решением всех владельцев апартаментов. Они могут покрывать вопросы использования, такие как права на использование определенных частей сада, использования подземной парковки и т.п. Они могут установить правила и ограничения на вид использования своей собственности. Например, в чисто жилом комплексе может быть запрещено открытие кафе или магазина в одном из апартаментов, если все владельцы с этим согласились. Соглашение об использовании имеет обязательное действие подобно закону. В большинстве случаев они зарегистрированы в фолианте земельного кадастра собственности (WEG §17.3), но это не обязательно.

Правила Дома регулируют ежедневную жизнь сообщества, например, где и когда позволено использовать барбекю, позволено ли домашним животным находиться в саду, график по уборке лестничных пролетов и т.д. Правила дома могут быть установлены и изменены простым большинством собрания владельцев, и им должны следовать все владельцы и их арендаторы.

Описанные выше аспекты владения апартаментами в Австрии являются неотъемлемой частью процесса инвестирования в недвижимость в Австрии. Поэтому они должны быть тщательно проанализированы инвестором или соответствующим экспертом до принятия инвестиционного решения. Помимо описанных аспектов важными моментами австрийского законодательства в отношении собственности на апартаменты также является наличие целого ряда средств защиты миноритарных владельцев, функции управляющего и обязанности по ремонту и поддержанию зданий с апартаментами. Эти аспекты будут подробно рассмотрены в следующей статье.

Благодарность: Glagoliza News благодарит компанию Benesteem Executive Consulting Service, Швейцария за предоставление экспертной информации по данному вопросу.

Задайте вопрос экспертам!